Last Updated on 1. Februar 2023 by Ömer Bekar
Kann ich einen Untermieter in meiner Wohnung aufnehmen oder brauche ich dafür die Zustimmung des Vermieters? Gibt es unterschiedliche Arten der Untervermietung? Und was ist, wenn ich meine Wohnung wieder für mich alleine haben möchte? Welche Frist muss ich bei der Kündigung eines Untermietvertrages einhalten? Fragen über Fragen! Wir geben Antworten. Und eine Vorlage für ein Kündigungsschreiben zum Untermietvertrag haben wir ebenfalls für Sie!
Ihre Wohnung ist für Sie alleine zu groß oder zu teuer geworden. Vielleicht gehen Sie für ein paar Monate ins Ausland und brauchen Ihre Wohnung in dieser Zeit nicht. Oder Sie haben einfach keine Lust mehr, alleine zu wohnen, und wollen eine WG gründen.
In allen diesen Fällen können Sie einzelne Räume oder gleich die gesamte Wohnung untervermieten. Ändert sich die Situation irgendwann, können Sie ein Kündigungsschreiben aufsetzen und den Untermietvertrag damit wieder beenden.
Was Sie bei einer Kündigung beachten müssen und was Sie sonst noch zur Untervermietung wissen sollten, haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengestellt.
Was ist ein Untermieter genau?
Ein Untermieter ist jemand, dem Sie Ihre ganze oder einen Teil Ihrer Mietwohnung überlassen. In aller Regel erfolgt das gegen ein Entgelt. Wenn Sie einen Untermieter bei sich aufnehmen, werden Sie also im Prinzip zu seinem Vermieter.
Ihr Ehepartner oder Lebensgefährte, Ihr Kind oder ein anderer Familiengehöriger, mit dem Sie einen gemeinsamen Haushalt führen, ist kein Untermieter. Auch dann nicht, wenn er nachträglich einzieht. Denn in diesem Fall vermieten Sie Ihre Wohnung nicht an einen Dritten unter. Sondern Sie führen mit ihm zusammen einen Haushalt.
Gibt es verschiedene Arten der Untervermietung?
Zunächst wird zwischen zwei Formen der Untervermietung unterschieden. So können Sie
- entweder die ganze Wohnung
- oder nur einen Teil davon, zum Beispiel ein oder zwei Zimmer,
untervermieten. Vermieten Sie nur teilweise unter, behalten Sie die übrigen Räume für sich. Sie können mit dem Untermieter natürlich auch vereinbaren, dass bestimmte Räume wie etwa Küche und Bad gemeinschaftlich genutzt werden.
Eine weitere Unterscheidung ergibt sich daraus, ob die untervermieteten Räume möbliert oder unmöbliert sind. Das ist vor allem mit Blick auf die gesetzlichen Kündigungsfristen wichtig. Hier spielt dann noch ein dritter Punkt eine Rolle. Nämlich, ob Sie den Untermietvertrag zeitlich befristet oder unbefristet abgeschlossen haben.
Muss ich den Vermieter um seine Erlaubnis zur Untervermietung fragen?
Möchten Sie einen Untermieter bei sich aufnehmen, müssen Sie sich vorher das Okay des Vermieters einholen. Das ergibt sich aus § 540 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Ob Sie Ihre gesamte Wohnung oder nur ein Zimmer davon untervermieten wollen, spielt zunächst keine Rolle. Und es macht auch keinen Unterschied, ob Sie den Untermieter gegen ein Entgelt oder kostenfrei bei sich wohnen lassen. Die Erlaubnis des Vermieters brauchen Sie so oder so.
Allerdings muss Ihnen der Vermieter grünes Licht geben, wenn Sie Ihre Wohnung nur teilweise untervermieten möchten und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Diese Pflicht des Vermieters ist in § 553 BGB geregelt. Nur in wenigen Ausnahmefällen darf der Vermieter seine Erlaubnis verweigern.
Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Wohnung komplett untervermieten möchten. Damit muss sich Ihr Vermieter nicht einverstanden erklären.
Was heißt “berechtigtes Interesse”?
Ein berechtigtes Interesse liegt prinzipiell immer dann vor, wenn Sie Ihren Wunsch nach einer teilweisen Untervermietung vernünftig und nachvollziehbar begründen können.
Wenn Sie sich zum Beispiel von Ihrem Partner getrennt haben und jetzt einen Mitbewohner suchen, haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Gleiches gilt, wenn ein Familienmitglied ausgezogen ist und Sie sein Zimmer nicht leer stehen lassen wollen. Auch wenn Sie aus gesundheitlichen oder persönlichen Gründen nicht alleine wohnen möchten, haben Sie ein nachvollziehbares Interesse.
Ähnlich sieht es aus, wenn Ihr Einkommen gesunken ist oder Sie in einem finanziellen Engpass stecken und die Miete alleine nicht stemmen können. Oder wenn Sie Ihre Wohnung berufsbedingt zeitweise nicht nutzen können, sie aber auch nicht aufgeben wollen und deshalb aus wirtschaftlichen Gründen einen Untermieter suchen.
Wann kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern?
Haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, Ihre Wohnung teilweise unterzuvermieten, muss der Vermieter eigentlich sein Okay dazu geben. Er darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn
- der Untermieter als Person dem Vermieter nicht zugemutet werden kann,
- die Wohnung bei einer Untervermietung überbelegt wäre oder
- die Untervermietung für den Vermieter aus sonstigen Gründen unzumutbar ist.
Nähere Angaben zu diesen sonstigen Gründen macht das Gesetz nicht.
Was ist, wenn der Vermieter seine Zustimmung grundlos verweigert?
Verweigert Ihnen der Vermieter grundlos die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, obwohl Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, bleibt Ihnen nur der Gang vor Gericht. Sie müssen seine Zustimmung dann nämlich einklagen.
Vermieten Sie ohne Einwilligung unter, kann der Vermieter nicht nur verlangen, dass Ihr Untermieter wieder auszieht. Vielmehr kann Ihnen der Vermieter sogar fristlos kündigen.
Möchten Sie dem Untermieter Ihre ganze Wohnung überlassen, sieht die Sache etwas anders aus. Hier können Sie die Zustimmung des Vermieters nicht erzwingen. Allerdings haben Sie in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht. Dadurch können Sie den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Das gilt auch bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag.
Worauf muss ich beim Untermietvertrag achten?
Zunächst einmal sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass durch den Untermietvertrag eine Vertragsbeziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter zustande kommt. Der Vermieter hat damit nichts zu tun.
Deshalb zahlen Sie weiterhin die Miete samt Nebenkosten an den Vermieter. Und für Schäden in der Mietwohnung haften Sie. Das gilt auch dann, wenn der Untermieter die Schäden verursacht hat. Denn für den Vermieter sind Sie nach wie vor der alleinige Ansprechpartner.
Den Mietanteil, den Ihr Untermieter bezahlt, vereinbaren Sie mit ihm. Er leistet die Zahlungen dann auch an Sie. Für die Nebenkosten können Sie entweder eine Pauschale ausmachen oder die tatsächlichen Kosten genau abrechnen, wenn die Jahresabrechnung da ist. Überlegen Sie außerdem, ob und in welchem Umfang sich der Untermieter an Renovierungsarbeiten in der Wohnung beteiligen soll.
Ein weiterer, sehr wichtiger Punkt ist die Art des Untermietverhältnisses. So können Sie den Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit schließen und eine fristgerechte Kündigung als Möglichkeit zur Beendigung vorsehen.
Die Alternative ist ein befristetes Mietverhältnis. Das ist gemäß § 549 BGB möglich, wenn die untervermieteten Räume möbliert sind oder nur vorübergehend untervermietet werden.
Wie kann ich den Untermietvertrag kündigen?
Möchten Sie Ihre Wohnung wieder für sich ganz alleine haben, können Sie Ihrem Untermieter kündigen. Dazu setzen Sie ein Kündigungsschreiben auf und erklären darin die Beendigung des Untermietvertrags.
Eine Vorlage für ein Kündigungsschreiben zum Untermietvertrag haben wir am Ende dieses Beitrags für Sie vorbereitet. Daran können Sie sich orientieren.
Wie bei jeder Kündigung gilt dann auch hier, dass Ihr Untermieter das Kündigungsschreiben bekommen muss. Nur wenn es ihm nachweislich zugegangen ist, kann die Kündigung wirksam werden. Lassen Sie sich deshalb am besten schriftlich bestätigen, dass Ihr Untermieter die Kündigung zur Kenntnis genommen hat. So sind Sie auf der sicheren Seite.
Welche Kündigungsfristen muss ich einhalten?
Welche Kündigungsfristen gelten, hängt von der Art des Untermietverhältnisses ab. Dabei spielen der Umfang der untervermieteten Räume, die Möblierung und die Befristung eine Rolle.
Untervermietung eines möblierten Zimmers
Haben Sie ein möbliertes Zimmer unvermietet, können Sie Ihrem Untermieter jeweils zum Monatsende kündigen. Dabei muss Ihr Untermieter das Kündigungsschreiben spätestens zum 15. des Monats erhalten haben. Die gleiche Kündigungsfrist gilt auch für Ihren Untermieter. Auch er kann Ihnen also bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen. Geregelt ist das in § 573c Abs. 3 BGB.
Im Untermietvertrag können Sie zwar eine längere Kündigungsfrist vereinbaren. Diese gilt dann aber nur für Sie, nicht für den Untermieter. Denn das Gesetz sieht vor, dass die Kündigungsfrist zum Nachteil des Untermieters nicht verlängert werden darf (§ 573c Abs. 4 BGB).
Ein Beispiel: Im Untermietvertrag ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart. Das Untermietverhältnis soll zum Jahresende auslaufen. Ihre Kündigung müsste der Untermieter bis Mitte Oktober erhalten haben. Im Unterschied dazu reicht es aus, wenn Sie die Kündigung des Untermieters spätestens am 15. Dezember bekommen.
Die Angabe von Gründen im Kündigungsschreiben zum Untermietvertrag ist hier nicht erforderlich. Weder Sie noch der Untermieter müssen die Kündigung also begründen.
Untervermietung eines unmöblierten Zimmers
Haben Sie Ihrem Untermieter ein unmöbliertes Zimmer in Ihrer Wohnung überlassen, können Sie den Untermietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Voraussetzung ist aber, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und nachweisen können. Eigenbedarf wäre beispielsweise ein berechtigtes Interesse, das gesetzlich anerkannt ist. Außerdem müssen Sie alle Voraussetzungen einhalten, die für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses gelten.
Die andere Möglichkeit ist, dass Sie gemäß § 573a Abs. 2 BGB mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. In diesem Fall müssen Sie kein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen und Ihre Kündigung folglich auch nicht begründen.
Unbefristete Untervermietung der ganzen Wohnung
Wenn Sie Ihrem Untermieter die ganze Wohnung ohne zeitliche Befristung überlassen haben, genießt er den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Er kann Ihrer Kündigung also widersprechen und einen Härtefall geltend machen.
Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, verlängert sich die Frist, die Sie einhalten müssen, auf sechs Monate. Bei einer Mietdauer ab acht Jahren sind es neun Monate. Für Ihren Untermieter bleibt es immer bei der dreimonatigen Kündigungsfrist.
Ihr Untermieter muss das Kündigungsschreiben zum Untermietvertrag spätestens am dritten Werktag eines Monats erhalten haben, damit die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden kann. Umgekehrt ist es genauso. Ihr Untermieter kann also bis zum dritten Werktags des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Befristete Untervermietung der Wohnung
Bei einem zeitlich befristeten Vertrag stellt sich die Frage nach einer Kündigungsfrist eigentlich nicht. Denn der Vertrag endet automatisch, wenn der vereinbarte Stichtag erreicht ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Sie ausdrücklich vereinbart haben, dass auch eine vorzeitige ordentliche Kündigung möglich ist.
Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist davon ausgenommen. Dafür gelten aber eigene gesetzliche Bestimmungen. Sie ergeben sich auch § 543 BGB.
Mustervorlage: Kündigungsschreiben Untermietvertrag
Ihr Name
Anschrift
Name Ihres Untermieters
Anschrift
Datum
Kündigung des Untermietvertrags
Sehr geehrte/r Frau/Herr Name,
hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Untermietverhältnis über das Ihnen überlassene, möblierte Zimmer in meiner Wohnung gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende dieses Monats.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift