Last Updated on 1. Februar 2023 by Ömer Bekar
In Zeiten niedriger Zinsen, fällt die Entscheidung schneller eine Immobilie zu kaufen und sich damit den Traum des eigenen Hauses oder der Wohnung zu erfüllen. Dabei ist die Zinsbindung der kreditgebenden Bank oft für 10 Jahre festgeschrieben. Um sich im Anschluss gegen steigende Zinsen abzusichern, haben Sie als Kreditnehmer verschiedene Möglichkeiten. Eine davon ist ein Forwarddarlehn. Dieser ist so konzipiert, dass er nach Ablauf der Kreditlaufzeit des ursprünglichen Darlehns einspringt und die sogenannte Anschlussfinanzierung übernimmt. Schließt man das Forwarddarlehn zu einem Zeitpunkt ab, an dem die Zinsen recht niedrig sind, bekommt man den Anschlusskredit ebenfalls zu diesem Zinssatz.
Je nach Bank werden zwar ein paar Prozentpunkte aufgeschlagen, im besten Falle ist der Anschlusskredit aber dennoch günstiger, als vergleichbare Finanzierungen zum Zeitpunkt der Ablöse. Zweifelsfrei ist der Abschluss eines Forwarddarlehns aber auch ein Risiko. Keiner kann heute voraussagen, wie sich der Zinssatz entwickeln wird. Wenn es ganz blöd für Sie läuft, sinkt das Zinsniveau weiter und ein Anschlusskredit ohne ein Forwarddarlehn wäre zum Zeitpunkt X tatsächlich günstiger. Oder Sie entschließen sich kurzfristig die Immobilie zu verkaufen, sodass eine Anschlussfinanzierung nicht notwendig ist.
Wie Sie ein Forwarddarlehn kündigen können
Sie haben vor Jahren ein Forwarddarlehn abgeschlossen, merken jetzt aber, dass die dort festgeschriebenen Zinsen deutlich höher sind, als die sonstigen Zinsen auf dem Markt? Oder Sie haben die Immobilie bereits wiederverkauft und benötigen die Anschlussfinanzierung gar nicht mehr? Im schlimmsten Fall, können Sie sich die Finanzierung gar nicht mehr leisten, weil sich Ihr Einkommen oder die sonstige finanzielle Situation gravierend verschlechtert hat. Ganz gleich warum, Sie brauchen das Forwarddarlehn einfach nicht.
Hier ist guter Rat teuer. Denn ein Forwarddarlehn ist ein Vertrag. Dieser ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und, um es kurz zu machen, sowohl Sie als auch Ihr Vertragspartner haben Pflichten und Ansprüche die aus dem Vertrag erwachsen. Sie haben den Anspruch auf Auszahlung des Betrages, aber auch die Pflicht, diesen zum vereinbarten Zeitpunkt abzunehmen. Wollen oder können Sie das nicht, können Sie den Vertrag zwar kündigen, sind aber darauf angewiesen, dass Ihre Bank dem zustimmt. Diesen Fall haben viele Verträge in Ihren AGB geregelt, sollte dies in Ihrem Vertrag versäumt worden sein, gelten die gesetzlichen Regelungen. Diese sehen vor, dass Sie zur Zahlung eines Schadensersatzes verpflichtet sind.
Laut Urteil des Bundesgerichtshofes ist die Bank bei der Berechnung des Schadensersatzes nicht reglementiert. Sie darf nur keinen Wucher betreiben.
Die Gründe warum es diesen Schadensersatz gibt, ist recht einfach erklärt. Das Forwarddarlehn ist ein „Pfandbrief„. Wenn Sie den Pfandbrief nicht abnehmen, kommt er zu (meist) schlechteren Konditionen wieder auf den Markt. Der Pfandbriefinhaber (also die Bank) verliert hier also Geld. Diesen Verlust lässt sich die Bank durch Sie wieder ausgleichen.
Trotzdem gibt es immer wieder Situationen, die eine vorzeitige Kündigung notwendig machen. Wie hoch die Entschädigungszahlung ausfällt, hängt unmittelbar vom derzeitigen Zinssatz sowie vom Kündigungszeitpunkt ab. Wird der Vertrag unmittelbar nach Auszahlung gekündigt, wird die gesamte Summe fällig. Wird der Vertrag aber nur ein Jahr vor Vertragsende gekündigt, ist die Entschädigung vergleichbar gering.
Eine Möglichkeit sich dagegen abzusichern gibt es erst seit kurzen. Es werden sogenannte Anschlusskredite mit Kündigungsrecht angeboten. Diese kann man zwar auch nur nach Abnahme des Kredites, etwa nach 2 bis 3 Jahren kündigen, aber das finanzielle Risiko wird so erheblich minimiert.
Eine andere, oft nicht bekannte Möglichkeit ohne finanziellen Schaden aus dem Forward Vertrag herauszukommen ist vielen unbekannt.
Viele Banken behalten sich eine Bonitätsprüfung ein paar Monate vor Auszahlung vor. Das soll die Banken (und auch den Kunden) vor Krediten schützen, die dieser überhaupt nicht zahlen kann. Wenn Sie also tatsächlich nicht mehr leisten könnten, suchen Sie da Gespräch mit Ihrer Bank. Wenn die Bank den Kredit kündigt, zahlen Sie keinerlei Schadensersatz. Theoretisch wäre es auch möglich, dass Sie das Durchfallen der Bonitätsprüfung selbst provozieren. Das ginge, indem Sie Schufa Einträge provozieren. Allerdings sollten Sie dabei beachten, dass es dann auch schwierig werden dürfte, überhaupt einen Anschlusskredit zu bekommen. Hier ist also Vorsicht geboten!
Kostenloses Kündigungsschreiben
Um Ihr Forwarddarlehn zu kündigen, verwenden Sie unser kostenloses Kündigungsschreiben.
Absender:
Ihr Vor- und Nachname
Straße/ Hausnummer
Postleitzahl/ Ort
Darlehnsnummer
_______________________________________________________________
Empfänger:
Name der Bank
Forwarddarlehn
Straße und Hausnummer
Postleitzahl und Ort
Ort, Datum
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit diesem Schreiben kündige ich mein Forwarddarlehn, Darlehnsnummer:________________________ zum ____________________. Bitte bestätigen Sie mir dieses Datum schriftlich. Ebenfalls bitte ich um eine Aufstellung der Kosten aufgrund der vorzeitigen Kündigung. Für Gespräche stehe ich Ihnen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
____________________
handschriftliche Unterschrift
Die abgesicherte Immobilie wird vorzeitig verkauft- nun soll das Forward Darlehn ebenfalls gekündigt werden
Anders als bei der Kündigung sieht es aus, wenn der Forward Kredit aus persönlichen Gründen etwa, weil das Haus nach einer Scheidung verkauft werden muss, gekündigt wird. Hier sieht der Bundesgerichtshof keinen Grund, warum die Bank dies verweigern sollte. Aber die Bank ist berechtigt, einen Schadensersatz zu fordern. Wie genau dieser berechnet werden darf, stellt der Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 2000 klar (Urteil vom 7. November 2000, Az: XI ZR 27/00). Die Bank wird hier also bei der Berechnung reglementiert.
Eine weitere Möglichkeit ist es, das Forwarddarlehn über den Darlehnszweitmarkt zu verkaufen. Ob das in Ihrem konkreten Fall geht, muss aber die kreditgebende Bank entscheiden.
Das Forward Darlehn wird bereits vor der Auszahlung nicht mehr benötigt- was ist bei der Kündigung zu beachten
Der Forward Darlehnsvertrag kann zu einem echten Verlustgeschäft werden, wenn nämlich das Zinsniveau, anders als erwartet, immer weiter sinkt. Bei Abschluss kann dies aber keiner vorhersagen, daher ist das Forwarddarlehn als „Versicherung“ zu sehen. Der schlimmste Fall wird quasi versichert, in der Hoffnung, dass dieser (anders als sonst) eintritt und Sie dadurch viel Geld einsparen können. Tritt der Fall aber nicht ein, möchten Sie Ihr Forwarddarlehn wahrscheinlich kündigen. Am besten vor Auszahlung, um sich einen anderen Anschlusskredit zu sichern.
Wenn keine persönlichen Gründe eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen, muss die Bank Ihre Kündigung nicht annehmen. Das resultiert aus den gegenseitigen vertraglichen Pflichten. Nimmt die Bank Ihre Kündigung an, müssen sich mit erheblichen Forderungen, der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung, rechnen. Berechnet wir diese bei einer korrekten Vorfälligkeitsentschädigung entweder durch den Wert bei einer Wiederanlage des an Sie zurückgezahlten Kreditbetrages in Pfandbriefen oder von einer Neuvergabe der Darlehensmittel an einen an
deren Kreditnehmer („Aktiv-Aktiv“-Vergleich).
Daran ist die Kreditbank aber nur gebunden, wenn persönliche Gründe für die Kündigung sprechen. Ist dies nicht der Fall, kann die Bank, solange es keine Wucherpreise sind, selbst die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung festlegen. Sodass es meist günstiger ist, das Forwarddarlehn (zähneknirschend) abzunehmen, als es zu kündigen und eine andere Form der Anschlussfinanzierung zu suchen.
Die Kündigungsfrist beim Forward Darlehn
Da eine Kündigung des Forward Darlehns im Normalfall überhaupt nicht vorgesehen ist, gibt es auch keine spezielle Frist zu beachten. Sollten Sie Ihr Darlehn kündigen wollen, können Sie das also zu jeder Zeit. Zu beachten gibt es hier aber, dass die Bank unter Umständen dazu berechtigt ist, die Kündigung abzulehnen.